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Raphaël Mesa
Avocat Fiscaliste au Barreau de Nice

Ancien Inspecteur des Finances Publiques

12 ans d'expérience dans les services du contrôle fiscal à Paris

Formé à l'École Nationale des Impôts

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Régime de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière


Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF est devenu l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière. Le seuil d’imposition de l’IFI est de 1,3 millions €, seul le patrimoine immobilier est désormais concerné, quelque en soit sa forme.

Cette page traitera du champ d’application de l’IFI, de l’assiette de l’IFI et du calcul de l’IFI. Il s’agit également d’observer les obligations déclaratives qui incombent aux contribuables assujettis à l’IFI.

I/ Champ d’application de l’impôt sur la Fortune immobilière

L’article 964 du CGI précise que les résidents français sont concernés par l’IFI, et que les non-résidents sont aussi assujettis à l’IFI « lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l'article 965 est supérieure à 1 300 000 €. Les conditions d'assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année. »

Le fait générateur de l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière, est constitué par le fait de détenir, au 1er janvier de l’année d’imposition, un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 millions d’€. Il faut avant tout noter que seules les personnes physiques sont passibles de l’IFI. Les parts ou actions représentatives de biens immobiliers sont imposables dans le patrimoine des actionnaires, à moins qu’ils soient affectés à l’activité professionnelle du contribuable.

Il convient de distinguer entre les résidents assujettis à l’IFI et les non-résidents assujettis à l’IFI

II/ Assiette de l’IFI : assiette de l’impôt sur la fortune immobilière

Par définition, l’assiette de l’IFI est constituée par l’ensemble des actifs immobiliers pour leur valeur nette, détenus au 1er janvier de l’année d’imposition.
- L’ensemble des biens immobiliers détenus par le redevable et les membres du foyer fiscal ;
- Les parts ou actions de société, établies en France ou hors de France, appartenant aux membres du foyer fiscal, à hauteur de la valeur représentative des biens ou droits immobiliers, non affectés à l’activité commerciale, agricole, artisanale, industrielle ou libérale.

A. Biens soumis à l’IFI

- Les immeubles bâtis, quelle que soit leur affectation ;
- Les propriétés non bâties, quelle que soit leur affectation
- Les droits immobiliers

Pour être inclus dans l’assiette de l’IFI, les redevables doivent avoir la propriété de ces biens, au sens civil.

Les biens ou droits immobiliers affectés à un usage personnel ou à une activité civile de gestion de son propre patrimoine immobilier entrent dans l’assiette de l’IFI.

B. Évaluation de l’actif de l’IFI et détermination du passif déductible de l’IFI

Les biens et droits immobiliers sont pris dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur vénale, c’est-à-dire, la valeur qui pourrait être négociée par un acquéreur dans des conditions normales de vente. L’évaluation se fait au jour du fait générateur de l’impôt. Pour l’immeuble occupé à titre de résidence principale, un abattement de 30% est pratiqué sur la valeur vénale réelle. Le passif déductible de l’IFI est précisé à l’article 974 du CGI.

III/ Régime des exonérations d’IFI :

Sont notamment exonérés d’IFI :
- Les actifs affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale exercée sous forme individuelle ;
- Les actifs affectés à l’activité d’une société soumise à l’IR, dans laquelle le redevable exerce son activité principale …. ;

IV/ Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière : calcul de l’IFI

L’article 977 du CGI prévoit le taux de l’IFI. Il existe des tranches de l’IFI.
Le taux de l’IFI est compris entre 0% et 1,5%. Il y aura l’IFI avant décote et l’IFI après décote

En application de l’article 978 du CGI, le redevable peut pratiquer l’imputation de 75% des dons effectués sur le montant de l’IFI. Les dons concernés sont par exemples ceux effectués :
- Aux établissements de recherche, d’enseignement supérieur, privés ou publics, d’intérêt général, à but non lucratif ;
- Aux fondations d’utilité publique….
La réduction d’IFI est plafonnée à 50.000€. Le plafonnement des réductions à l’IFI est donc fixé.

V/ Obligations déclaratives à l’IFI :

L’article 982 du CGI prévoit les modalités de déclaration de l’IFI :
Dans la déclaration N°2042-IFI, le redevable mentionne la valeur nette et la valeur brute des actifs taxables à l’IFI. Des annexes sont jointes à cette déclaration, selon un modèle établi par l’administration fiscale.
Lorsque le redevable n’est pas tenu de déposer une déclaration d’ensemble des revenus en France, il dépose une déclaration, en plus, une déclaration N°2042-IFI-COV-K. Dans ce cas, il faut cocher la case 9GN de la déclaration n°2042-IFI pour indiquer qu’aucune déclaration de revenus n’est déposée. Pour bénéficier du régime des bois et forêts, le redevable dépose une déclaration N°2042-NOT-BOIS. Dans ces déclarations, le redevable énumère les biens qu’il possède, article par article.

Profitez des services d’un avocat formé à ENI (École Nationale des Impôts) et ayant travaillé pendant 12 ans comme Inspecteur des Finances Publiques à Paris.

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