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Raphaël Mesa
Avocat Fiscaliste au Barreau de Nice

Ancien Inspecteur des Finances Publiques

12 ans d'expérience dans les services du contrôle fiscal à Paris

Formé à l'École Nationale des Impôts

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Fiscalité des locations meublées professionnelles et locations non professionnelles-Régime fiscal LMP ou LMNP


Cette page aborde les deux régimes LMP et LMNP, les critères des locations meublées professionnelles, les avantages de la location meublée, l’impact du statut de loueur en meublé professionnel ou de loueur en meublé non professionnel, non seulement au niveau du régime fiscal applicable, mais également en ce qui concerne l’imposition des plus-values, et l’IFI. En matière de gestion patrimoniale immobilière, deux possibilités s’offrent aux contribuables particuliers :
- Louer le bien nu (vide de meubles), et en tirer des revenus fonciers ;
- Louer le bien meublé, et en tirer des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. On distinguera alors le régime fiscal de la location meublée professionnelle sous statut LMP, du régime fiscal de la location meublée non professionnelle sous statut LMNP.

I/ Définition de la location meublée

L’ANIL définit le logement meublé comme : « Le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La location meublée correspond donc à la mise à disposition d’un logement meublé, en contrepartie de la perception d’un loyer.

Attention : il se peut parfois que, bien que la location soit meublée, elle ne rentre pas dans le régime de la location meublée, mais dans celui des prestations hôtelières ou prestations para-hôtelières.

Il s’agit avant tout de savoir si le propriétaire entre dans le régime des LMP, ou des LMNP.

II/ Distinction entre régime LMP et régime LMNP en fonction de la réunion de deux critères et non plus trois :

Deux critères se cumulent dorénavant pour caractériser une activité de loueur meublé professionnel :
- Les recettes tirées de l’activité doivent être supérieures à 23.000€ ;
- Les recettes tirées de l’activité doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.

Il est à noter que, selon le site impôts.gouv, les non-résidents peuvent bénéficier du régime LMP/LMNP.

III/ Le régime fiscal LMP, régime micro ou régime réel.

Lorsque les conditions de la location meublée professionnelle sont remplies, les recettes tirées de l’activité sont imposées à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC, selon deux régimes :
- Le régime de la micro-entreprise si le chiffre d’affaires ne dépasse pas un certain seuil
- Le régime réel, si le seuil du régime micro est dépassé ou sur option.

Il faut noter que, dans le régime des LMP, le déficit tiré de l’activité de location meublée est imputable sur le revenu global du contribuable, et peut être reporté pendant 6 ans. Cela peut constituer un avantage important pour le foyer fiscal.

IV/ Le régime fiscal LMNP

- Même fonctionnement qu’en matière de LMP : existence d’un régime micro BIC ou d’un régime réel, avec des seuils différents. Le régime réel permettant seul la déduction de l’amortissement du prix d’achat du bien.

Ici, les déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus tirés de l’activité de location, et non pas sur le revenu global.

Il est à noter que le régime soit celui des LMP ou des LMNP, il n’y a pas d’assujettissement à la TVA.

V/ Location meublée par une SCI : possible ?

Une Société Civile Immobilière présente des avantages incontestables notamment pour transmettre facilement le patrimoine.

Il s’agira avant de se lancer dans un investissement locatif en meublé par voie de SCI de choisir entre SCI à l’IS ou à l’IR. Outre la fiscalité directe qui en découle, des questions essentielles doivent alors se poser en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI ; et en matière du régime des plus-values applicable en cas de revente : régime des plus-values des particuliers ou régimes des plus-values des professionnels.

ATTENTION : une SCI à l’IR ne peut conclure des baux meublés que s’ils représentent moins de 10% de son activité

VI/ Impacts des régimes LMP et LMNP sur le régime de la Plus-Value applicable en cas de cession du bien et sur l’assiette de l’IFI

Selon que l’on soit en LMP ou en LMNP, le régime d’imposition des plus-values diffère : professionnels ou particuliers. Il pourra y avoir, suivant les cas, exonération, partielle, totale ou pas d’exonération du tout. Les choses doivent être étudiées en amont du projet.

Sur la question de l’IFI, il convient de se référer à l’article 975 du CGI. Il apparaît que les biens loués au titre des LMP n’entrent pas dans le champ de l’IFI. Cette affirmation doit être néanmoins nuancée depuis une réponse ministérielle récente.

En ce qui concerne le régime LMNP, les conditions ne devraient pas, à priori, être remplies, de sorte que les biens loués meublés à titre non professionnel entrent normalement dans l’assiette de l’IFI.

VII/ Comment déclarer les locations meublées ?

Qu’il s’agisse du régime LMP ou LMNP, des obligations déclaratives incombent au loueur.

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC. Une déclaration n°2042-C-PRO doit donc être remplie, en choisissant la case en fonction du régime : micro ou réel.

Attention, au régime réel, une liasse n°2031 doit également être déposée au SIE du lieu de situation géographique du bien meublé.

Besoin d’aide ou de précisions en matière de locations meublées, professionnelles ou non professionnelles

Profitez des services d’un avocat formé à ENI (École Nationale des Impôts) et ayant travaillé pendant 12 ans comme Inspecteur des Finances Publiques à Paris.

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