Taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles

Le développement de l’économie mondialisée a conduit de nombreuses entreprises à acquérir des immeubles dans différents pays afin de s’y implanter.

En France, pour gérer au mieux cette situation, la Loi 2007-1824 du 25 décembre 2007 a instauré l’article 990 D du CGI. Toute entité juridique mentionnée dans cet article qui détient en France un immeuble, ou des droits portant sur des immeubles, est redevable de la taxe de 3% sur la valeur vénale de ces immeubles.

Si certaines entités jouissent d’une exonération de la taxe de 3%, il convient néanmoins de s’intéresser au champ d’application de la taxe de 3%, et aux obligations déclaratives de la taxe de 3%.

I/ Champ d’application de la taxe de 3%

Le régime de la taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles est prévu aux articles 990D, 990E, 990F, et 990G du CGI. Sont concernées par cette taxe toutes les entités juridiques, c’est-à-dire les personnes morales, les organismes, les fiducies, les institutions comparables.

Les personnes physiques ne sont pas assujetties à la taxe de 3%, pas plus que les sociétés qui ont pour objet la construction/l’acquisition d’immeubles en vue de leur attribution aux associés ; soit la gestion de ces immeubles ; soit la location pour le compte de membres de la société¹.

Quelles sont les entités juridiques concernées par la taxe de 3% ?

• Les personnes morales : Société de capitaux, société de personne, société civile, fondation, et toute structure dotée de la personnalité morale dans l’État de résidence.
• Les organismes : « structure juridique, dotée ou non de la personnalité morale, dans laquelle plusieurs personnes morales et physiques s’associent en vue de poursuivre un objectif économique commun² »
• Les Fiducies : « l'opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, ou un ensemble de biens, de droits ou de sûretés, présents ou futurs, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires³ ». La fiducie est fiscalement transparente. Dès lors, le constituant personne moral est redevable de la taxe de 3% à raison des droits sur les actifs immobiliers mis en fiducie.
• Les institutions comparables : Concernent les trusts, les fonds d’investissement non dotés de personnalité morale, les fondations de famille. Par définition, le trust est une relation juridique dans laquelle le constituant confie des biens à un trustee, qui en a le contrôle, dans l’intérêt d’un bénéficiaire ou dans un but déterminé. Le constituant, le trustee et le bénéficiaire sont donc membres du trust.

Il faut retenir que :
- La taxe de 3% concerne les immeubles bâtis et non bâtis situés en France ;
- Les biens détenus en stock par des personnes morales exerçant l’activité de marchand de biens sont exclus de l’assiette de la taxe de 3% (mais sont pris en compte pour le calcul du ratio de prépondérance immobilière) ;
- La taxe de 3% est due à raison des immeubles/droits immobiliers détenus au 1^er janvier de l’année d’imposition ;
- La taxe est déterminée sur la valeur vénale des biens au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- Si les immeubles/droits sont détenus par entité juridique interposée, l’assiette de la taxe de 3% est réduite à la part que l’entité imposable détient.

II/ Les exonérations de taxe de 3%

L’article 990 E du CGI présente les entités exonérées de la taxe de 3%. 2 types d’exonérations sont possibles :
- Les exonérations de taxe de 3% en raison de la nature des entités juridiques ;
- Les exonérations de taxe de 3% en raison du lieu de situation du siège des entités.

Un cas particulier d’exonération doit également être soulevé, bien que s’inscrivant dans les exonérations en raison du lieu du siège social :
- l’exonération de taxe de 3% en raison de l’engagement de communication à l’administration fiscale.

Exonération liée à l’engagement de communication avec l’administration fiscale :

Exonération de la taxe de 3% si :
- L’entité communique chaque année à l’administration fiscale certains renseignements ;
- L’entité prend et respecte l’engagement de communiquer à l’administration, sur sa demande, un certain nombre de renseignements.

Les renseignements portent sur : la situation, la consistance et la valeur des immeubles détenus au 1^er janvier ; l’identité et l’adresse des associés/actionnaires et le nombre de parts/actions détenues par chacun d’eux.

• Enfin, il est à noter que toute entité qui détient des immeubles/droits immobiliers en France, dont la valeur vénale est inférieure à 100.000€ ou à 5% de la valeur vénale des biens, est exonérée de taxe de 3%.

III/ Déclaration de la taxe de 3%

Une déclaration n°2746-SD doit être déposée chaque année, le plus tard le 15 mai. Cette déclaration doit mentionner le lieu de situation des biens, leur consistance, et leur valeur vénale.

La déclaration doit être déposée en double exemplaire au service des impôts des entreprises du principal établissement (pour les entités qui exercent une activité en France), ou au service des impôts du lieu de situation des biens.

Pour les entreprises qui relèvent de la DGE, la déclaration doit être déposée dans ce service.

Le défaut de déclaration, et l’absence de régularisation sous 30 jours après mise en demeure de l’administration fiscale, entrainent l’application de la procédure de taxation d’office.

IV/ Le paiement de la taxe de 3%

Le paiement est effectué au moment du dépôt de la déclaration. Il est à noter que toute entité juridique interposée entre les immeubles et les débiteurs de la taxe est tenue solidairement au paiement de la taxe.

A noter : l’entité redevable de la taxe de 3% peut être invitée à désigner un représentant en France, dans un délai de 90 jours à compter de la réception de la demande.

Ce représentant reçoit les communications concernant l’engagement de communication, l’assiette, le recouvrement et l’éventuel contentieux relatif à la taxe. Il ne peut souscrire lui-même la déclaration et n’est pas tenu solidairement au paiement de la dette.