Quel régime pour les loueurs de biens meublés ?
Lorsqu’un contribuable met en location des biens meublés, il a la qualification de loueur. Toutefois, il peut être loueur professionnel ou non professionnel.
Le loueur professionnel
Pour être qualifié de loueur professionnel, il faut respecter deux conditions cumulatives selon l’article 155 IV-2 du CGI :
· Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000€.
L’appréciation tient compte de l’ensemble des loyers, peu importe la localisation du bien (Rép. Philip : AN 31-3-2003 nº 8881).
· Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés de l'article 62 du CGI.
Les recettes tirées de la location meublée doivent donc être prépondérantes par rapport aux autres revenus. Afin de calculer la prépondérance des recettes, il faut retenir le revenu net.
Auparavant, une troisième condition existait : l’inscription au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel. Cette condition a été jugée inconstitutionnelle selon la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018.
Par ailleurs, il convient de noter que le fait pour une entreprise d’inscrire des locaux à son actif immobilisé n’a pas d’incidence pour cette entreprise sur sa qualification de loueur professionnel.
Le point de départ de l’activité de loueur professionnel
La détermination du point de départ de l’activité de loueur a posé problème car l’administration le fixe à la date d’acquisition ou d’achèvement de l’immeuble (BOI-BIC-CHAMP-40-10 nº 170) alors que le Conseil d’Etat le fixe à la signature du bail correspondant à la première opération d’exploitation de l’entreprise (CE 5 octobre 2007 5nº 293475).
La détermination du point de départ de l’activité a une incidence sur la fiscalité des plus-values ou des moins-values de cession. En effet, dans le cas d’une plus-value lors d’une cession d’un immeuble, celle-ci bénéficie d’une exonération totale à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans (en utilisant la théorie du Conseil d’Etat). Il faut aussi que la moyenne des recettes retirées de la location des deux dernières années n’excède pas 90 000€. L’exonération est seulement partielle si les recettes sont comprises entre 90 000€ et 126 000€.
Plus-value et déficit
Dans le cas où les plus-values ne peuvent pas bénéficier d’une exonération, elles sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles à court ou à long terme.
Dans le cas où le loueur n’a plus la qualité de professionnel lors de la cession, il ne peut pas bénéficier de ce type d’exonération.
Il est aussi possible pour les loueurs professionnels en meublé d’imputer les déficits de la location sur leur revenu global, à condition de respecter les dispositions de l’article 156 I du CGI et à condition que les déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.
Dans le cas où le loueur perd sa qualification de professionnel, il n’est plus possible de bénéficier de ce régime d’imputation, et ce même s’il retrouve ultérieurement cette qualification. Les déficits suivront le régime de droit commun (BOI-BIC-CHAMP-40-20 nº 380 et 390).
Le loueur non professionnel
Lorsque le contribuable ne remplit pas les conditions de l’article 155 IV-2 du CGI, il sera qualifié de loueur non professionnel. Ces derniers bénéficient d’un régime spécifique :
· Les obligations déclaratives sont simplifiées.
· Ils bénéficient d’une réduction d’impôt s’ils investissent dans certaines structures (jusqu’au 31 décembre 2021).
· La base d’amortissement est réduite.
· Ils peuvent adhérer à un centre de gestion agréé et éviter la majoration de 25% des revenus qui est normalement retenue pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
La plus-value
Dans le cas d’une cession d’un immeuble loué, les plus-values et moins-values sont soumises au régime des plus-values privées (article 150 U à 150 VH du CGI). Le taux d’imposition de la plus-value est de 19% avec une surtaxe allant de 2 à 6% selon montant de la plus-value réalisée.
Les amortissements
Concernant les amortissements des immeubles loués, la réduction d’impôt de l’article 199 sexvicies du CGI n’est possible « qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d'impôt ».
Les déficits
Enfin, les déficits ne sont imputables « que sur les bénéfices provenant de la même activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel » (CGI art. 156, I-1º ter).
Source : consultation.avocat.fr (Me Khalid Acem)