La caractérisation de la force majeure dans le cadre du non-respect de l’engagement de revendre dans les 5 ans de l’article 1115 du CGI
Source : CA Saint-Denis de la Réunion 28 juin 2019
Selon l’article 1115 du CGI, « les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans ».
Toutefois, la doctrine administration avait précisé que la force majeure devait prise en compte lorsque l’acquéreur l’invoque afin de justifier son impossibilité de revendre le bien dans le délai de cinq ans (BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429, n°70).
La Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a dû caractériser la force majeure afin de savoir si la société pouvait, en l’espèce, être exonérée des droits et taxes de mutation bien que le délai de revente dans les cinq ans n’ait pas été respecté. La société mettait en avant des difficultés d’ordre administratif : une difficulté avec des voies d’accès et une difficulté posée par une station d’épuration saturée.
La Cour d’appel a jugé le 28 juin 2019 que toutes les conditions de la force majeure n’étaient pas réunies. En effet, elle a estimé que ces difficultés administratives étaient « inhérentes à la gestion du dossier ».
La Cour d’appel considère qu’on retrouve l’extériorité qui permet de qualifier la force majeure mais pas l’imprévisibilité car la société est considérée comme professionnelle ni l’irrésistibilité car il était possible de revendre les biens en l’état.
Ainsi, les trois caractères de la force majeure étant cumulatifs, celle-ci n’a pas été caractérisée. La société était donc redevable des droits et des taxes de mutation.